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8月31日北京
当前重点融资*策分析暨商业银行应对策略与风险防控
作者：老王
来源：信贷白话
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一、背景
年6月国务院要求-年全国改造各类棚户区住房万套，年开工万套；年开工万套，完成投资1.48万亿；年开工万套，完成投资1.84万亿。按照国务院常务会议决定，-年再改造各类棚户区万套，年开工万套，完成投资1.74万至年还剩约万套棚改亟待开工，需投资金额约为2.4万亿。
二、*策
文件1）年6月25日，国务院下发《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发37号）
文件确定“可依据购买服务协议、特许经营协议等合同进行市场化融资，开发银行等银行业金融机构据此对符合条件的实施主体发放贷款。鼓励商业银行对符合条件的实施主体提供棚改及配套基础设施建设贷款。”
文件2）年8月26日，财*部与住建部联合下发了《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》（财综57号）
文件确定对于“房源较多城市积极推行货币化安置，积极稳妥做好棚改*府购买服务工作。”
文件3）年3月25日，财*部与住建部联合下发了《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综11号）
文件确定“引导居民有限选择货币化安置方式，年新开工棚改，需实施*府购买服务。”
文件4）年5月28日，财*部下发了《关于坚决制止地方以*府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预87号）
文件旨在规范*府购买服务滥用，控制购买服务范围与期限。棚改未列入负面清单，期限未受三年中期规划的约束。
文件5）年4月3日，财*部与住建部联合下发了《试点发行地方*府棚户区改造专项债券管理办法》
文件旨在规范棚户区改造融资行为,遏制地方*府隐性债务增量，明确“地方各级*府及其部门不得通过发行地方*府债券以外的任何方式举借债务。”
文件6）年6月26日，财*部下发了《*府购买服务管理办法（征求意见稿）》
文件旨在明确购买服务范围、主体条件、服务期限，并未将棚改列为例外领域。
文件7）年11月14日，网传的六部委办公厅文件。（网传文件性质不予公开，真实有效性待商榷）
文件提出“对于新开工棚改项目，不得以*府购买服务名义实施工程或变相举债，确需*府融资的，应当依法通过发行地方*府债券方式融资。对于必要的棚改在建项目，允许项目实施主体在不扩大建设规模和防范风险的前提下，与金融机构协商继续融资。”
文件8）年5月20日，财*部与自然资源部联合下发了《土地储备预算管理办法（试行）》
文件对于土储项目进行项目库管理，根据土地出让收入与土地成本的关系安排资金筹措方式，并形成当地土地储备收支预算草案。棚改项目可根据主管部门有关规定参照本办法执行。
文件9）年6月10日，中共中央办公厅、国务院办公厅下发了《关于做好地方*府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》
文件提出“对于有一定收益且收益全部属于*府性基金收入的重大项目，由地方*府发行专项债券融资。棚改收益来源于纳入*府性基金的国有土地使用权出让收入，需由地方*府发行专项债券融资。”
注：年以来国家层面释放大力推进棚改的*策信号，各地均以*府购买服务方式操作棚改并以该模式在银行业金融机构融资，棚改贷款形成以国开、农发为主导其他商业银行积极跟进的局面。同时由于*府购买服务方式处于*策的探索阶段，地方上将大量的公益性基础设施建设以各种方式包装进入的*府购买服务的范畴，导致纳入地方财*支出的项目激增，甚至于超过了地方财*支出的能力，终而形成了一定规模的隐性债务。基于上述背景，年中*府出台87号文，将除棚改、异地扶贫搬迁之外的项目纳入了*府购买负面清单。然而部分地方*府已经严重透支的财力不足以支撑体量庞大的棚改项目，导致其棚改项目没有纳入当地财*预算或者表面纳入财*预算，地方隐性债务持续性增长。年上半年开始国家通过发行棚改专项债开前门，遏制新建项目继续融资堵后门，允许在建项目融资保证堵后门到开前门的过渡平稳。
三、模式
①②③
模式①是年以前棚改项目融资的普遍操作模式。*策依据参见文件1）、文件2）、文件3）及*府购买服务的相关办法和细则。该模式*策配套齐全在银行业金融机构中复制推广速度极快。年的新建棚改融资已无法用该模式操作。
棚改*府购买的基础是*企分离，是先预算后服务。实操过程中，城投类企业尤其是三四线城市的城投类企业与*府的关系依然处于从属状态，虽然大都作出了“已实现现代化企业经营”的公告，实质上还是是利用合规方式行使*府融资平台职能。而预算尤其是三四线城市的预算，普遍形式化，纳入预算的佐证材料基本是随着金融机构业务水平的不断提升而逐渐变化的。无论纳入预算的佐证材料如何变化，购买服务资金没有纳入预算或者部分纳入预算的实质不变。
造成上述现象的原因一是城投类企业（三四线城市）尚处于转型的初期阶段，市场化运作项目的条件不成熟；二是地方*府的财力不透明，给隐性债务的新增提供了土壤。
模式②是年棚改项目的“前门”融资模式——发行棚改专项债。*策依据参见文件5）。地块的预计出让收入以及专项收入（安置房销售）覆盖债券本息。该模式是目前各地*府解决棚改融资的主要渠道。
模式③是地方*府在实施棚改项目货币化安置（*府购买房源）过程中所产生的实际需求。即*府向房地产开发企业采购房源用于安置棚户区居民，双方签订*府采购协议，银行业金融机构基于该协议给予房企开发贷款，*府采购资金纳入预算，期限不得超过中期财*规划。
自建安置房的安置方式可能会引发由于生活配套不足、缺乏专业管理等而产生的各种社会问题。居民自由支配补偿款及房票的安置方式可能存在推高房价的潜在风险。*府购买房源的安置方式可以解决上述问题。
依据文件：《*府采购法》、《*府采购法实施条例》、《招投标法》、《招投标法实施条例》。
四、争议问题
1）*府购买房源属于*府采购工程、货物还是服务？
根据《*府采购法实施条例》第七条：“所称工程是指建设工程，包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建……”
2）该模式是否涉及新增地方*府隐性债务？
融资主体为房地产开发企业，房地产开发企业为市场化经营企业，*府与企业的合作关系基于合理的*府采购需求，合作方式符合国家相关*策，采购资金合规地纳入地方财*支出，期限不超过中期财*规划。若不符合上述条件，则有新增隐性债务的嫌疑。
3）该模式是否涉嫌违反“*府投资项目不得由施工企业垫资”的规定？
一方面，要落实*府的预算资金到位，并按时支付；另一方面，房地产企业承接此项目后，需另招标施工企业，要注意将施工企业垫资风险与*府隔离。
4）该模式是否与网传六部委文件矛盾？
网传文件提出的“对于新开工棚改项目，不得以*府购买服务名义实施工程或变相举债，确需*府融资的，应当依法通过发行地方*府债券方式融资。”*府采购和*府购买服务不是一种业务。
5）该模式是否与《关于做好地方*府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》中关于棚改部分相矛盾？
通知提出的“对于有一定收益且收益全部属于*府性基金收入的重大项目，由地方*府发行专项债券融资。收益兼有*府性基金收入和其他经营性专项收入，且偿还专项债券本息后仍有剩余专项收入的重大项目，可以由有关企业法人项目单位根据剩余专项收入情况向金融机构市场化融资。”该模式项下融资与专项债不是位于同一项目单位名下的并行融资，专项债是*府发行用于棚户区拆迁安置，而*府采购项下融资是用于房地产开发建设，两者是同一链上的上下游关系。
6）部分城市（以三四线为主）已经通过前期的购买服务业务透支了当地财力，除纳入预算佐证材料以外如何确认其实质上已纳入预算？
若*府购买的安置房所对应的棚户拆迁区已纳入专项债，则可确认其采购资金实质上已纳入预算。另外可选择国办发()号文中“棚改工作激励城市”中的安置房采购项目。年棚户区改造工作拟激励城市名单：内蒙古自治区乌兰察布市、湖南省长沙市、江西省上饶市、*维吾尔自治区乌鲁木齐市、江苏省徐州市、山东省潍坊市、浙江省温州市、安徽省阜阳市、四川省南充市、河南省三门峡市、贵州省黔西南布依族苗族自治州、陕西省延安市。
北京工隆建通智库精品课程
8月31日-9月1日北京
主要内容
热点领域融资*策解读
专项债及市场化融资的配套运用
地方*府隐性债务化解及城投融资
房地产合规融资途径分析
国企改革和融资*策及融资方案设计
民营企业和上市公司业务营销及融资风险防范
商业银行重点业务风险防范等内容
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