为了认真贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔〕25号)及区、市关于加快棚户区改造工作的有关要求，充分利用存量建设用地资源，有效拓展建设用地空间，从根本上解决县城城市功能欠缺、不符合城市功能规划、基础设施不配套、交通不畅、建筑不节能、卫生环境差、管理难度大等实际问题，切实改善群众居住条件，营造良好的人居环境，县委、*府决定实施年城镇棚户区改造工程。为确保棚户区改造工作顺利推进，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第号)和《宁夏回族自治区实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法》(宁夏回族自治区人民*府令第62号)等相关规定，结合我县实际，制定本方案。
一、征收补偿安置原则
坚持科学规划、分步实施，*府主导、市场运作，整体统筹、合理布局，以人为本、利益共享，依法征收、公平公开，让利于民、和谐稳定的原则。
二、房屋征收补偿安置主体和被征收人
盐池县人民*府为房屋征收补偿安置主体。同时成立盐池县城镇棚户区改造工作领导小组，下设征收安置办公室在盐池县住房和城乡建设局。由盐池县住房和城乡建设局牵头，盐池县自然资源局、盐池县城关街道办事处配合负责房屋征收补偿、安置协调、安置房分配等工作。
城镇棚户区改造被征收房屋所有权人为被征收人。
三、征收范围
县城规划区范围内不符合城市功能规划、基础设施不配套、交通不畅、建筑不节能的部分区域属于征收范围。按照相对集中的原则，将城区征收范围确定为五原路以东、盐川大道以西、防秋街以南、凝翠街以北。
花马池镇、大水坑镇区范围内的棚户区不适用本方案，由乡镇根据实际情况另行制定。
盐池县年城镇棚户区改造工程共计划改造房屋套1.1万平方米，其中县城规划区内70套，大水坑镇30套。
四、征收补偿安置有关*策
(一)评估机构。由被征收人或被征收人代表委托具有宁夏回族自治区二级或二级以上房地产评估资质的机构进行评估。如果被征收人对评估机构的评估不能达成一致的，征收安置办公室可以提供自治区二级或二级以上评估机构名单，由被征收人采取抽签方式确定评估机构。
(二)土地补偿。以划拨方式取得的土地不予补偿，由*府无偿收回;以出让方式取得的土地，采取货币补偿，按照现行征收地段土地使用剩余年限的市场评估价给予补偿。
(三)产权认证。被征收房屋的用途、性质、建筑面积、产权人(单位)等，以房产证、土地证或其他合法建设批件(规划手续等)为准。
1.未取得房屋权属证书、国有土地使用权证或者虽然取得房屋权属证书、国有土地使用权证，但被征收人对房屋或土地记载面积有异议的，以依法设立的房屋或者土地面积测绘机构实际测量的面积为准。
如房屋实际已经发生买卖且没有办理过户手续的，除持有上述合法产权证明之外，必须同时提供与原产权证明所有人一致的关联房屋买卖协议(交易凭证)、赠与协议等，并保证所提供资料的合法性、真实性，征收方可以以此确定房屋所有权及被征收人，若由此引起的争议由被征收人承担一切法律责任。
2.被征收房屋或土地改变用途的，以自然资源部门的批准文件为依据。房屋用途以房屋登记备案、土地使用用途为准。住宅房屋私自改变用途为商业或其他性质的，一律按照住宅房屋进行补偿。
3.已知设有抵押权的房屋被征收的，被征收人(抵押人)应当与抵押权人就抵押权及其所担保债权进行协商。
被征收人(抵押人)与抵押权人就解除房屋抵押权达成协议并且已到抵押物登记部门办理了解除抵押物登记手续的，房屋征收部门对被征收人给予补偿。
未协商或者协商后未就解除房屋抵押权达成一致意见，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，补偿款交由公证机构依法办理公证提存手续，公证提存手续费从安置补偿款中扣除;对被征收人实行房屋产权调换的，告知抵押权人后，抵押权人可以就产权调换房屋进行相应处置。
4.签订征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的土地证、房产证等权属证明一并上交征收安置办，征收安置办统一整理上报后，由不动产登记部门依法办理注销登记手续并进行公告。
(四)残值归属。在签订房屋补偿协议中所限定的时间内，被征收人将房屋交予征收安置办，移交后的被征收房屋由征收安置办安排具有相应资质等级的建筑施工单位实施拆除。
(五)有下列情形之一的不予补偿安置
1.方案发布前已经被有关部门认定为违章建筑，并做出送达拆除决定的。
2.自征收公告发布之日起，抢建的各种类型建筑物。
(六)下列情况经有关部门核实后按实际情况区别对待，给予补偿
1.建筑时间超过两年，有关部门未做出和送达应予拆除决定的。
2.由于历史原因未取得土地使用权证或者房屋所有权证，具有部分建筑规划手续，但手续不完备的。
五、征收部门:盐池县住房和城乡建设局。
六、征收实施单位:盐池县城镇棚户区改造工作房屋征收安置办公室。
七、征收补偿方式、原则和标准
(一)征收补偿方式
1.住宅用房实行货币补偿或产权调换。
2.营业房(含办公)、生产用房(厂房、库房等)实行货币补偿。
(二)征收补偿和安置原则
1.货币补偿:
(1)市场评估价值+奖励+补助。
(2)平房、瓦房按照货币补偿置换系数标准(附表一)计算后的价值+奖励+补助;楼房按照安置房核算价格表(附表三)中同层安置房市场指导价格计算后的价值+补助。
2.产权调换:房屋征收安置部门提供安置房屋，以相应的置换系数进行置换。
产权调换根据被征收房屋地点和安置房的安置地点给予不同系数进行置换，安置房分为4个安置区:一区(紫东苑)、二区(嘉林苑)、三区(清秀苑、清丽苑)、四区(鸣翠苑)。(被征收主附房、安置房具体位置及相应置换系数见附表)。
3.安置原则:被征收区域以安置区实际房源为依据，原则上采取就近安置的方式，不能就近安置的进行异地安置。
所有被征收区域房屋均可置换惠泽园、裕民小区及紫东苑安置房。
4.建筑密度(适用于平房、瓦房):被征收房屋的建筑密度(指该房屋建筑面积除以宅基地使用面积)达到0.68的，按以房换房置换系数正常置换;建筑密度未达到0.68的，现有房屋按以房换房置换系数正常置换后，对达不到的差额部分按砖混结构附房置换系数的50%给予置换。对持有土地证或房产证等合法有效证明文件，房屋坍塌或因*府规划调整而未建成且*府没有进行安置的，由盐池县城镇棚户区改造工作领导小组研究解决。
5.主房装修装饰按照不同等级进行补偿(具体标准见附表)，附房装修装饰和其它地面附着物不再补偿。
6.平房、瓦房置换标准按安置房成本均价元/平方米为准，不同楼层置换系数不同;楼房同层置换，需要其它楼层的互找楼层差价。
7.被征收房屋的水、电、暖、有线电视、通讯等不予补偿。被征收房屋已开通天然气的，住宅按每户元给予补偿;经营性质的房屋已开通天然气的，凭有效票据给予补偿。
8.被征收人按照先签约、先搬迁、先选房的原则确定选房顺序，但征收部门有权根据实际情况对被征收人选定的房屋进行调换。
9.主附房的界定(适用于平房、瓦房):
(1)主房房屋层高不低于2.8米，进深不低于5.5米;
(2)附房房屋层高不低于2.2米，进深不低于3米;
(3)低于2.2米的库房、车棚、彩钢房等杂物房按每平方米元的标准给予补偿。
其它特殊建筑类型的界定标准，由盐池县城镇棚户区改造工作领导小组研究制定。
(三)征收补偿标准
对被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
1.住宅用房
(1)货币补偿。
被征收人选择对房屋进行评估的:按市场评估价值进行货币补偿。
奖励:在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按市场评估价的20%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。
被征收人不选择对房屋进行评估的:平房，瓦房按照货币补偿置换系数的标准(见附件1)置换房屋后的面积乘以当年安置房的成本均价给予货币补偿;楼房按照安置房核算价格表(见附件3)中同层安置房市场指导价格乘以建筑面积给予货币补偿。
(2)产权调换。被征收人可选择以相对应的产权置换系数进行产权调换，或按被征收房屋的市场评估价值和安置房当年的市场指导价格计算后，互找差价进行置换。被征收人如果在规定期限不进行选择，按后一种方式下达补偿安置决定。
选择就近安置的:按被征收房屋的结构类别置换系数进行置换(置换系数见附件1)，置换后不足50平方米的，无偿补至50平方米。在签约期限内签订协议并实施搬迁的，超过50平方米不足60平方米的部分按照成本价购买;超过60平方米部分，按照安置房市场指导价格购买。
选择在征收部门规定的安置区安置的:按被征收房屋征收地点和安置房的安置地点给予不同系数置换(置换系数见附件1)。置换后不足50平方米的，无偿补至50平方米。在签约期限内签订协议并实施搬迁的，超过50平方米不足80平方米的部分按照成本价购买;超过80平方米部分，按照安置房市场指导价格购买。(安置房成本价及市场价见附件3)
(3)货币补偿和产权调换相结合。
需要部分产权调换，部分货币补偿的:置换后的房屋面积差在5平方米以内按当年安置房的成本均价实行多退少补，超过5平方米的按照当年安置房的市场指导价格补足多余部分的房价，不需要置换的面积按当年安置房的成本均价给予货币补偿，货币补偿部分的面积按原置换系数回折计算后进行补偿。
2.营业房(含办公)
按市场评估价值进行货币补偿。
奖励:在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按市场评估价的20%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。
3.生产用房(厂房、库房等)
按市场评估价值进行货币补偿。
奖励:在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按市场评估价的20%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。
八、征收补助及奖励
采取市场评估方式货币补偿的被征收人，除享受搬家补助费和在签约期限内签订协议并实施搬迁给予的奖励外，不再享受临时过渡安置补偿费、停产停业损失费和搬迁奖励。
(一)搬家补助费、临时过渡安置补偿费、停产停业损失费
1.搬家补助费:货币补偿和产权调换均可享受搬家补助费。按被征收房屋建筑面积住宅12元/㎡、营业房15元/㎡补助搬家费，生产用房根据设备拆装、运输实际发生的费用协商搬迁费;由房屋征收部门负责搬迁的，不支付搬迁费。选择期房置换的，发放两次搬迁费。
2.临时过渡安置补偿费:按被征收房屋建筑面积住宅8元/月·㎡，营业房15元/月·㎡。自签订安置补偿协议之日起，按月以“一卡通”方式支付，直至分配到安置房止。超过18个月过渡期的，超期部分按双倍补偿。选择现房的被征收人，交房时，一次性再给予3个月装修期间的临时安置补偿费;选择期房的除享受临时过渡安置补偿费外，交房时，一次性再给予3个月装修期间的临时安置补偿费;选择货币补偿的(不含进行市场评估的)，一次性再给予3个月装修期间的临时安置补偿费。
3.停业停产损失费:以工商税务登记证为准，按被征收营业房屋建筑面积15元/月·㎡，一次性支付12个月。
(二)搬迁奖励及补助
1.搬迁奖励
选择产权调换的:自确定征收之日起，前15日内签订征收协议的，按置换后的房屋面积每平方米奖励元;自确定征收之日起，第16日至25日内签订征收协议的，按置换后的房屋面积每平方米奖励元;自确定征收之日起，第26日至35日内签订征收协议的，按置换后的房屋面积每平方米奖励元。
选择货币补偿的平房、瓦房:自确定征收之日起，前15日内签订征收协议的，按置换后的房屋面积每平方米奖励元;自确定征收之日起，第16日至25日内签订征收协议的，按置换后的房屋面积每平方米奖励元;自确定征收之日起，第26日至35日内签订征收协议的，按置换后的房屋面积每平方米奖励元。
选择货币补偿的楼房不享受搬迁奖励。
选择部分产权调换部分货币补偿的:按产权调换的奖励标准给予奖励。
2.享受低保或有残疾证的困难家庭每户补助元，同时享受低保和有残疾证的家庭补助0元。由盐池县民*部门认定的烈属、五保户家庭每户补助0元。同时享受多项补助*策的，补助最高不超过0元。
(三)费用优惠。选择房屋产权调换的被征收人，除缴纳专项维修基金外，应置换面积不再缴纳契税，超出部分按有关规定缴纳。安置房的土地出让金、增容费和管道建设费等基础设施建设费用由*府承担;选择其它补偿方式的被征收人，按照相关部门的规定享受相应的优惠。
九、征收实施时间及补偿决定
征收实施时间以征收决定发布所确定时间开始实施。
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请盐池县人民*府按照征收补偿方案做出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人在法定期限内不申请行*复议或者不提起行*诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由做出房屋征收补偿决定的盐池县人民*府依法申请人民法院裁定准予强制执行。
十、附则
本方案仅适用于盐池县城镇棚户区改造项目，未尽事宜由盐池县城镇棚户区改造工作领导小组研究决定后，具有同等效力。本方案由盐池县住房和城乡建设局、盐池县自然资源局依据《盐池县城镇棚户区改造房屋征收补偿安置方案实施细则》(盐城棚改发〔〕5号)解释。
特定区域的征收补偿安置方案由盐池县城镇棚户区改造工作领导小组结合本征收区域的实际情况另行制定，并报请县人民*府通过后组织实施。
乡镇棚户区改造项目征收补偿安置方案由本级人民*府结合当地实际情况另行制定，并报请县人民*府通过后组织实施。
本方案自公布之日起执行。
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胡臻颢律师
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